경매에서 꼭! 알아야되는 핵심 '부동산말소기준권리'

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경매에서 꼭! 알아야되는 핵심 '부동산말소기준권리'

 

내 뒤부터는 말소된다! 말소기준권리

등기사항증명서(구: 등기부등본)는 한 부동산의 히스토리를 고스란히 보여줍니다. 등기사항증명서상 근저당권, 가압류 등 소유권 외의 권리들이 줄줄이 설정돼 있으면 해당 부동산에 이해관계인이 많다고 봐야 하죠. 경매에 넘어갈 가능성도 자연히 높아지게 되고요. 하지만 수많은 권리들이 복잡하게 얽혀있는 부동산들은 경매시장에서도 인기가 없어 유찰을 거듭하게 됩니다. 

이때 말소기준권리를 잘 알고 있다면 복잡한 권리관계를 비교적 간단하게 정리할 수 있습니다. 말소기준권리 뒤에 오는 권리들은 낙찰로 소멸되기 때문이죠. 말소기준권리란, 부동산이 낙찰됐을 때 해당 부동산에 설정된 권리 중 말소 혹은 인수의 기준이 되는 권리를 말하는데요. 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기가 말소기준권리에 해당되고요. 전세권은 건물 전부에 설정돼 있으면서 전세권자가 배당요구를 했거나 경매신청을 한 경우에 한해 말소기준권리로 인정됩니다. 

낙찰자가 인수하는 권리_1) 등기 상의 권리

반면 말소기준권리에 앞선 ‘선순위’ 권리는 낙찰자가 인수해야 하는데요. 선순위 권리 중 지상권, 지역권, 배당 요구하지 않은 전세권, 가처분, 대항력 있는 등기된 임차권, 예고등기, 소유권이전청구권가등기 등은 등기사항증명서로 확인이 가능합니다. 

경매개시결정등기 전 청산절차를 마친 선순위 담보가등기도 말소되지 않는 권리입니다. 이는 경매가 시작되기 전 담보 가등기권자가 해당 부동산에 대한 청산절차를 마쳐 소유권을 취득한 경우를 말하는데요. 경매로 소유권을 취득하더라도 담보 가등기권자가 본등기를 하면 낙찰자의 소유권은 말소됩니다.  

낙찰자가 인수하는 권리_2) 등기 외의 권리

한편 경매로 말소되지 않는 권리 중에는 등기사항증명서에 나타나지 않아 매각물건명세서나 현장 탐문으로 성립여부를 확인해야 하는 것들도 있습니다. 말소기준권리에 앞서 설정된 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 그리고 배당요구를 하지 않은 대항력 있는 선순위 임차인이 그 예입니다.

대항력 있는 소액임차인은 후순위라도 우선변제 받을 수 있다

이때 대항력 있는 선순위 임차인이 되려면 말소기준권리보다 앞선 날짜에 이사와 주민등록을 갖춰야 합니다. 하지만 후순위 임차인이라도 보증금이 적고 대항력을 갖춘 경우라면 보증금 중 일정액을 최우선변제 받을 수 있죠. 단, 최우선변제 대상에 해당하는지 여부는 임차인이 대항력을 갖춘 시점이 아닌 최초 담보물권이 설정된 시점으로 판단한다는 점도 알아둘 필요가 있습니다. 

예를 들어 2014년 8월 3일 저당권이 설정된 주택에 2017년 9월 1일 임차인 병(丙)이 1억원으로 전세 입주했다고 가정해 보겠습니다. 나중에 집이 경매로 넘어가면 병은 최우선변제 대상이 될까요? 결론부터 말하자면 그렇지 않습니다. 병의 보증금은 저당권이 설정된 시점인 2014년의 서울 최우선변제 적용보증금 9500만원보다 크기 때문입니다. 

낙찰자가 인수하는 권리_3) 말소되지 않는 후순위 권리

한편 말소기준권리보다 후순위임에도 말소되지 않는 가처분도 있어 주의가 요구됩니다. 토지소유자가 지상건물의 철거와 토지반환 청구를 목적으로 설정한 처분금지가처분이 바로 그 예입니다. 이는 토지를 임대해 건물을 짓고 영업을 한 건물주(토지임차인)가 임대차기간이 만료된 후에도 토지반환을 거부할 경우 토지소유자가 지상건물에 대해 설정하는 가처분 조치인데요. 이 가처분은 순위와 무관하게 소멸되지 않습니다. 또 소유권 혹은 선순위 담보권등기의 계약 자체가 무효임을 주장하는 가처분등기도 경매로 말소되지 않는다는 점에도 유의해야 합니다.

여러 번 유찰된 물건은 다 이유가 있다

‘싼 게 비지떡’이란 말이 있듯 경매시장에서 거듭된 유찰로 헐값이 된 매물들은 하자가 많다고 봐도 무방합니다. 말소되지 않는 권리가 있거나 임차인의 보증금을 부담하는 등의 하자 있는 매물은 낙찰을 받는 것이 오히려 마이너스입니다. 경매에서 실패하지 않기 위해선 철저한 권리분석이 뒷받침되어야 할 텐데요. 지금 경매에 관심을 두고 계시다면 권리분석의 기초가 되는 ‘말소기준권리’를 꼭 기억하시기 바랍니다.